補貼收緊，Biotech 瘦身：那些回不來的生物醫藥園區

补贴收紧与Biotech轻资产化叠加，生物医药园区招商筹码见底、空置上升；空间不再稀缺，园区竞争正从补贴优惠转向产业生态。 要点 1. 补贴退场，招商筹码见底 2024年《公平竞争审查条例》施行，2025年统一大市场继续清理税收返还、选择性补贴；土地优惠难操作，政府基金也被要求不以招商引资为目的，区县重复竞争受抑制。 2. Biotech瘦身，厂房不再稀缺 科望医药将苏州中试生产设施转让给药明生物，健新原力破产清算、乐土生物产能闲置；CRO/CDMO外包使多数未商业化企业不再自建生产设施。 3. 空间供需错配，成熟企业流向上海 AI制药企业需求轻，甚至偏好老洋房；CGT商业化生产仍要专业厂房。苏州BioBAY利于初创却难留成熟企业，临床、人才、供应链和BD合作向上海集中。 4. 空置成本显现，园区仍需重构 有观察称部分园区空置率可能达20%至30%，而园区规划建成需数年，企业融资数月可变；空置实验室/GMP的维护、折旧和融资成本持续，新园区却仍在建设。

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2026-11-03 17:43

补贴收紧，Biotech瘦身：那些回不来的生物医药园区

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本文来自微信公众号：深蓝观，编辑：王晨，作者：深蓝观团队

在上海张江，一家罗森便利店的生意，成了观察生物医药园区冷暖的窗口。

这家便利店开在张江某医药园区。几年前，园区还在建设时，附近一家药企的员工就听说，这里的空间已经被预订得差不多了，“听说是85%都租满了”。

但园区建成后，预想中的热闹始终没有出现。“我走的时候就三四家企业，现在听说还是三四家。”这位受访者表示。后来终于有企业入驻，连一家成立不久的生物技术公司在园区开工，都成了当地媒体重点报道的新闻。

他回忆，罗森店员曾向他抱怨，招商时听到的前景很好，真正开业才发现园区几乎没有人流，生意还要指望马路对面药企的员工过来照顾。

类似的冷清正在其他地方出现。一家初创药企今年在苏州BioBAY租下一间办公室。半年过去，原本有十几家企业的楼层，只剩下包括它在内的四家。

张江也难以完全置身事外。一位熟悉地方产业投资的人士陈明（化名）回忆，张江园区出租率长期保持在97%至98%，少量空置是有意预留，而据他现在的观察，部分园区的空置率可能已达到20%至30%。

这些观察还不足以描绘全国的整体状况，却折射出一个越来越明显的变化：过去二十年各地争相建设的生物医药园区，如今正在为寻找企业发愁。

但招商竞争并没有停止。

不久前，一场生物医药论坛结束后的交流环节，一家尚未确定落址的AI制药企业，成了各地园区代表争抢的对象，“来上海吧”“一定要选香港”。

不过，对初创的AI制药企业来说，比起宽敞的实验室和免费厂房，他们更需要同时理解AI与生物医药的复合型人才，以及算力资源补贴。有的AI制药企业看中的办公地点，甚至不是一座生物医药产业园，而是一栋老洋房。

一边是建好的实验室、办公楼和生产设施等待企业入驻，另一边，新一代Biotech越来越轻。与此同时，地方政府依靠土地优惠、税收返还和财政补贴争夺企业的方式，也受到越来越严格的政策约束。

当补贴不再是主要筹码，厂房又不再稀缺，园区究竟还能拿什么吸引企业？

陈明给出了一个略带自嘲的回答：“临床、监管、商业化，园区都帮不上。唯一能提供的就是空间，但空间现在是中国最不缺的东西。”

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补贴退场，招商筹码见底

过去二十年，中国生物医药园区的扩张，很大程度上与地方政府的招商竞争相伴而生。在长三角，一家药企选择在哪里落地，曾经不仅取决于产业基础，也取决于地方政府愿意付出多少成本：土地可以优惠，房租可以减免，固定资产投资可以获得补贴，产生税收后还可能获得财政奖励。对于持续烧钱的Biotech，这些条件有时足以改变选址决定。

早在2010年前后，张江部分产业用地的市场价格已接近每亩1000万元，给予重点项目的优惠价格可能只有一半，其他地方的条件有时更加激进。“原来最大的差距是在土地低价，房租反而是小头。”

曾经苏州BioBAY吸引了一批上海的Biotech过去，上海拥有更多的科研机构、医院、药企和专业服务机构，但苏州能够提供便宜的空间、资金支持和较为完善的创业服务。对于尚未建立稳定融资渠道的初创药企，免费使用几年实验室，或者获得一笔地方产业基金投资，可能意味着公司能够继续生存。

但当越来越多地方政府争夺同一批企业，招商就可能变成不断加码的补贴竞赛。企业迁移未必创造新的产业价值，却可能让不同地方反复为同一个项目支付成本。

政策正在改变这套规则。

2022年，全国统一大市场建设开始系统推进；2024年8月，《公平竞争审查条例》施行，对缺乏法律、行政法规依据或者未经国务院批准，给予特定经营者税收优惠、选择性财政奖励和补贴等行为作出约束；2025年，统一大市场建设进一步强调统一政府行为尺度，地方招商引资中的不规范优惠政策持续受到清理。

“长三角大部分地方，明面上的税收返还和补贴都没有了。”陈明说，“土地优惠也不像过去那样容易操作。即使仍有针对重大项目的支持，也需要综合评估企业未来的投资、税收和就业贡献。”

企业开始重新计算：如果没有补贴，为什么要把研发中心放在一个招聘困难、供应链不完整、临床资源不足的地方？

传统补贴受到约束后，股权投资一度成为地方政府争夺企业的重要方式。2022年至2025年，Biotech一级市场融资持续承压，许多尚未形成收入的企业需要新的资金来源，政府引导基金与药企之间形成了新的供需关系。

“原来做基金，更多还是从产业发展角度出发，相对纯粹一些。后来可能变成了唯一的方式，基金招商就愈演愈烈。”陈明说道。

但要求企业将总部、产能或核心业务落在当地的投资，表面上是市场化股权投资，实际上仍然可能是一场属地化的企业争夺。2025年1月，国务院办公厅发布《关于促进政府投资基金高质量发展的指导意见》，明确提出不以招商引资为目的设立政府投资基金，并实行分级管理：省级、地市级基金报同级政府批准；县级严控新设，确需设立的提级报上级政府审批；其他党政机关、事业单位不得以财政拨款或自有收入新设基金，已设基金统一规范管理。

这至少有助于减少区县之间的重复竞争。“原来可能一个市下面几个区县都在抢同一个项目，现在资金往更高层级集中，省市层面就有可能统筹考虑，哪个地方适合半导体，哪个地方适合生物医药，把资源配置到相对合理的地方。”

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药企瘦身，厂房不再是稀缺资源

如果说政策变化削弱了园区的招商能力，那么Biotech自身的变化，则正在动摇园区赖以扩张的需求基础。

过去，一家生物技术公司走向商业化，往往伴随着实验室扩张、中试设施建设和生产基地投资。对地方政府而言，引进一家药企，就可能带来研发人员、固定资产投资、上下游配套和未来的生产收入。

但这套重资产模式正在变化。科望医药早在2022年9月就将位于苏州的工艺开发和中试生产设施转让给药明生物；2025年底，健新原力进入破产清算程序，相关资产被司法拍卖；乐土生物曾经投入建设的大规模生物药生产设施，也面临产能闲置的问题。

这些企业的情况各不相同，但共同反映出一个趋势：对尚未形成稳定商业化收入的Biotech而言，自建生产设施正在成为越来越沉重的负担。而在较为完整的CRO、CDMO服务网络之下，从早期研发、工艺开发到临床样品和商业化生产，都可以借助外部机构完成。

当然，细胞与基因治疗等领域的商业化生产，仍然对厂房有非常严格的要求。但这些企业也不再满足于一栋普通的产业楼。

一家正在建设商业化生产基地的CGT企业的负责人告诉深蓝观，他们考察了长三角多个主要生物医药园区。但看了一圈，发现不少空间并不合适。

有的大楼采用类似筒子楼的结构，电梯位于中间，不利于生产流程布局。有的楼层面积太小，最多适合作为中试基地。还有的园区楼间距较近，如果相邻建筑未来引入化学药生产企业，可能对自身生产环境造成影响。

最终，这家企业选择了上海临港的一栋厂房：建筑方正，单层面积较大，层高、承重都符合商业化生产要求，且园区本身规划有CGT产业，已有同类企业开展商业化生产。

“我们选的是以后的商业化生产基地，一旦开始建设，就没有回头箭了。”负责人说，选址必须从实际生产需求出发，而不是单纯比较哪个园区给出的优惠更多。

对轻资产的AI制药企业，传统园区提供的空间可能太多了；对真正需要商业化生产的CGT企业，许多已经建成的空间又不够专业。

一边是大量厂房空置，一边是企业仍然需要花费很长时间寻找合适的生产设施。

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园区服务，还有多大价值？

当补贴受到约束，空间又不再稀缺，园区开始强调另一个竞争优势：服务。

苏州BioBAY经过二十多年发展，逐渐建立起孵化器、公共技术平台、产业配套和企业服务体系，这样的综合体系是新兴园区短期内难以复制的能力。

对于园区的服务价值，业内人士也有不同的意见。

“一般药企对园区没有太大的需求，不要故意过来找麻烦就行了。”在一位长期观察中国创新药产业的受访者江城（化名）看来，地方政府过去强调服务，很大程度上是因为服务与资金优惠绑定在一起。如果资金优惠消失，仅靠行政协调和日常服务，未必足以改变企业的选址决定。

两种看法对应的是不同阶段的企业。对刚成立的Biotech，公共实验平台、政策咨询和创业服务可能具有很大价值。对已经拥有成熟研发团队和稳定融资渠道的企业，更重要的是人才、临床资源、专业供应链和商务合作机会，这些并不是园区运营方力所能及的。

“对已经具备市场化融资和BD能力的企业，政府基金甚至可能不再具有足够吸引力。”

中国创新药的对外合作，也正在向更早期阶段延伸，部分交易甚至发生在分子刚刚产生、尚未进入临床的时候。

在第十一届医药创新与投资大会的BD交易与并购论坛上，两家跨国药企代表介绍了各自的早期化策略。除授权交易和并购外，凯西Global R&D正在中国寻找以药物发现为目的的平台型合作，无论是AI还是新modality，研发端都在主动对接此类开放创新，定位覆盖从最早期的学术合作一直到POC（概念验证）。

阿斯利康则把"先投资后BD"做成了标准动作：通过阿斯利康中金资本以股权提前锁定早期及平台型公司，待数据成熟再转为商务合作。这条路径已在多个领域跑通——代谢板块的中国首单源自对珂阑医药的投资，双方随后共同开发下一代药物；罕见病领域口服多肽项目元思生肽、细胞治疗领域的西比曼，同样都是基金先行介入，前者较快跑通从0到1，后者的实体瘤管线C-CAR031最终被阿斯利康收购。

江城说，某些研发效率较高的企业，可能在成立一年多后便完成重要授权交易，获得可观的首付款，而不必等待地方政府基金漫长的尽调和审批流程。

对于最有竞争力的企业而言，产业合作正在成为比地方补贴更重要的资源来源。

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为什么越来越多企业向成熟集群集中？

园区之间的竞争，最终仍然取决于产业生态。

江城认为，中国创新药近年来形成的一项重要能力，是依托完整供应链高效迭代。企业未必每次都从全新靶点出发，而是围绕已有科学基础，通过分子设计、结构改进、筛选和实验验证，快速形成具有差异化特征的候选药物。

这套模式比拼的是整个研发体系的效率，而这些资源具有明显的集聚效应。上海集中了药明康德、美迪西、睿智医药等一批研发服务企业，也拥有大量Biotech、跨国药企研发中心、临床研究机构和专业人才。

“工程化不是从0到1，而是从1到N，”江城表示，研发效率提高，更容易获得商业合作收入。有了资金，又能增加研发投入。他将这种循环形容为一个越转越快的飞轮。

苏州BioBAY的尴尬之处就在于此。

一位熟悉苏州产业发展的受访者认为，苏州早期凭借较低的创业成本、专业化园区和较为完善的服务体系，吸引了大量初创企业。但随着产业进入更加重视临床验证、跨国合作和商业化的阶段，一些不足开始显现：与上海相比，顶尖医学科研机构和大型临床研究资源相对有限；部分特殊研发材料的国际物流和通关，也可能需要依赖周边城市的口岸资源。

一位园区人士说得很直白：“苏州比较适合创业公司，但企业成长起来以后，可能就走了。”

“花了那么多钱，培养得差不多了，这公司就跑了。成熟了就走，留不住。”一位受访者感叹。

对企业而言，这是正常的市场选择。对地方政府而言，却可能是承担了培育成本，未必能获得预期中的税收、就业和产业集聚。

统一大市场希望资源在全国范围内优化配置，而地方政府的投入和考核仍然具有很强的属地属性。两者之间的张力，并不会随着传统补贴退出而自动消失。

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谁来承担空置的代价？

企业可以搬走，楼却搬不走。

过去二十年，许多地方将生物医药作为重点发展的战略性新兴产业，园区建设往往先于企业需求。当融资环境和产业需求发生变化，过去的超前布局就可能转化为沉重的存量负担。

张江基因岛的故事正是一个缩影。据附近企业员工回忆，园区建设时，招商方曾对未来入驻情况作出乐观预期；但等到项目建成，创新药融资环境已经发生变化，原本计划扩张的企业可能不再需要那么多空间，部分企业甚至已经退出市场。

园区从规划到建成，需要数年时间；而一家Biotech的融资情况和经营计划，可能在几个月内就发生变化。

普通办公楼的租户离开后，还可以寻找其他行业的企业入驻。但实验室、中试车间和GMP厂房对通风、洁净、承重、层高、废弃物处理和安全管理都有特殊要求，建设成本较高，改造用途也未必容易。即使没有企业入驻，维护、物业、设备折旧以及可能存在的融资成本也不会随之消失。

目前尚缺乏足够公开数据判断全国生物医药园区空置所形成的资产负担规模，但对已经投入大量资金建设专业设施的园区而言，出租率下降不仅是招商问题，也可能逐步转化为运营和财务问题。

而在一些地方，新的园区仍然在建设。

一位受访者对此颇为不解：“都一边空着，一边还在建。”

过去二十年，中国生物医药园区的扩张，建立在地方财政支持、创新药融资繁荣和企业重资产发展等多重条件之上。如今，这些条件正在同时发生变化，但许多园区的空间供给、招商方式和运营模式，仍然停留在上一轮产业周期。

它们面临的，可能不只是一次由行业融资收缩引发的短期调整，而是一场更深层次的供需关系重构。

频道: 医疗

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